La fianza en los contratos de alquiler garantiza el buen estado de la vivienda y constituye una de las principales obligaciones económicas al comenzar un arrendamiento. Sin embargo, es habitual que propietarios e inquilinos tengan dudas sobre cuánto debe pagarse, para qué sirve la fianza o cuándo debe devolverse.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la fianza del alquiler y establece unas reglas concretas sobre su importe, devolución y actualización. Además, en Aragón, el propietario debe cumplir determinadas obligaciones respecto de su depósito.
¿Qué es la fianza?
La fianza es una cantidad de dinero que el arrendatario entrega al arrendador al formalizar el contrato. Su finalidad es garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato relacionadas, con el estado y conservación del inmueble.
Por ello, cuando finaliza el alquiler, el propietario puede retener de la fianza las cantidades necesarias para reparar daños o desperfectos que sean responsabilidad del inquilino. Siempre y cuando no provengan del uso normal de la vivienda.
La fianza no debe confundirse con la renta. El inquilino no puede dejar de pagar la última mensualidad alegando que el propietario ya dispone de la fianza.
¿Cuál es la cuantía de la fianza?
La cantidad de fianza obligatoria en un alquiler depende del tipo de contrato:
- En los alquileres de vivienda, la fianza obligatoria es de una mensualidad de renta.
- En los contratos destinados a uso distinto de vivienda, como el alquiler de un local de negocio, la fianza obligatoria es de dos mensualidades.
Además de la fianza, las partes pueden pactar garantías adicionales. En los contratos de vivienda estas garantías adicionales no pueden superar dos mensualidades de renta.
Por tanto, no debemos confundir la fianza legal con las garantías adicionales que puedan establecerse en el contrato.
¿Cuándo debe devolverse la fianza?
La fianza no pertenece definitivamente al propietario. Al finalizar el contrato, debe devolverla al inquilino cuando corresponda.
Cuando termina el contrato y se entregan las llaves, el propietario debe comprobar el estado del inmueble. Si no existen daños imputables al inquilino que justifiquen una retención, deberá devolver la fianza.
Es decir, el propietario no puede retener la fianza sin una causa que lo justifique. Además, si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto el saldo que corresponda, dicho saldo comenzará a devengar el interés legal.
¿Quién debe depositar la fianza?
La obligación de depositar la fianza corresponde al propietario o arrendador.
En Aragón, las fianzas de los arrendamientos de viviendas y locales deben depositarse ante el Gobierno de Aragón.
El propietario dispone de un plazo de dos meses desde la firma del contrato para realizar el depósito. El depósito es obligatorio y su incumplimiento puede dar lugar a sanción
Conclusión
La fianza es una figura esencial en cualquier contrato de alquiler y conocer su funcionamiento puede evitar muchos conflictos al finalizar el arrendamiento. El propietario debe respetar los límites legales al exigirla, depositarla y devolverla una vez terminado el contrato si no existen daños que justifiquen su retención.
Del mismo modo, el inquilino debe saber que la fianza no sustituye al pago de la renta y que su devolución dependerá, del estado en el que entregue la vivienda.
Por ello, lo más aconsejable es que tanto propietarios como inquilinos dejen constancia del estado del inmueble al inicio y al final del alquiler. Contar con fotografías, un inventario o un documento de entrega de llaves puede resultar fundamental para evitar conflictos posteriores.