La suspensión del desahucio del Real Decreto-ley 29/2026 viene regulada en su articulo 2 y permite paralizar el procedimiento, o el lanzamiento, cuando la persona demandada es vulnerable y no tiene una alternativa de vivienda.
Está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y se aplica hasta el 31 de diciembre de 2030.
¿Qué es la suspensión del desahucio del artículo 2?
Es una medida por la que el tribunal suspende por auto el proceso de desahucio cuando concurren dos circunstancias:
- La persona demandada está en situación de vulnerabilidad y
- No tiene alternativa habitacional.
El artículo 2 distingue dos situaciones según quién sea el demandante.
Suspensión del desahucio: apartado 1 (entidades que compran por debajo de su valor)
El apartado 1 se aplica cuando el demandante es una entidad, con o sin personalidad jurídica, dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados. Lo hace por un precio claramente inferior al valor de tasación de mercado, para eludir los mecanismos de función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad.
Quedan excluidos los entes públicos y las entidades del sector público dedicadas a vivienda social y asequible.
En estos casos, si el demandado es vulnerable y no tiene alternativa habitacional, el tribunal suspenderá el proceso por auto, se haya suspendido o no antes por el cauce del artículo 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Suspensión del desahucio: apartado 2 (el resto de demandantes)
El apartado 2 se aplica a los demás demandantes y solo cuando no resulta aplicable el artículo 5.Dos, es decir, la enervación extraordinaria. Los requisitos son:
- La persona demandada está en situación de vulnerabilidad, certificada por un informe de los servicios sociales o por aplicación de los criterios del artículo 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- No tiene alternativa habitacional.
- La Administración competente no ha ofrecido una alternativa habitacional digna y adecuada.
¿Cómo es el trámite?
Cuando se cumplen esos requisitos, el Tribunal pide un informe a la Administración competente en vivienda y servicios sociales para que indique expresamente qué recursos tiene disponibles y los ofrezca.
Si no responde, o informa de que no dispone de ellos, el Tribunal suspende el proceso hasta que se adopten medidas y se garantice una alternativa habitacional adecuada.
¿Se puede pedir con un lanzamiento ya señalado?
Sí. El artículo 2 se aplica también cuando ya hay sentencia o lanzamiento acordado, siempre que no se haya ejecutado.
¿Cuánto dura la suspensión?
El tribunal debe revisar la suspensión cada doce meses para comprobar si la vulnerabilidad y la falta de alternativa habitacional persisten. La suspensión se levanta, previa audiencia de las partes, cuando:
- Desaparece la vulnerabilidad;
- Se pone a disposición una alternativa habitacional adecuada y efectiva;
- La persona demandada rechaza esa alternativa sin causa justificada; o
- Transcurren tres años desde que se acordó.
¿Qué compensación recibe el propietario?
El tribunal debe establecer en el auto que la Administración competente en vivienda asumirá los gastos de la compensación a favor del demandante cuando este sea una persona física, o una persona jurídica dedicada al alquiler habitual asequible o social.
La compensación comprende, como máximo:
- La renta contractual dejada de percibir;
- Los suministros impagados;
- Las costas procesales.
¿Cuándo no procede la suspensión?
No procede cuando el tribunal aprecie que debe prevalecer la situación de vulnerabilidad económica o habitacional del demandante, salvo que sea una persona jurídica o una persona física gran tenedora. Tampoco prevalece la vulnerabilidad del demandado cuando el demandante es una persona física titular de dos o menos viviendas.
¿Hay que seguir pagando el alquiler?
Sí. La suspensión o la compensación no eliminan la obligación de mantenerse al corriente de la renta debida.
Suspensión del desahucio o enervación extraordinaria: ¿cuál se aplica?
El apartado 2 del artículo 2 solo se aplica cuando no resulta aplicable la enervación extraordinaria del artículo 5.Dos, que opera en los desahucios por falta de pago con arrendatarios en vulnerabilidad económica.
Te lo explicamos en nuestro artículo sobre la enervación extraordinaria del desahucio, y en el artículo general sobre los cambios en los desahucios tras el Real Decreto-ley 29/2026.
Conclusión
La suspensión del desahucio del Real Decreto Ley 29/2026 da al tribunal una herramienta para evitar lanzamientos de personas vulnerables sin alternativa de vivienda, con revisión periódica, durante un máximo de tres años y con compensaciones para el propietario.
Su aplicación depende de quién sea el demandante, de la situación del demandado y de si procede la enervación extraordinaria.
Por eso conviene estudiar cada caso con cuidado.
