La subrogación en el alquiler tras el fallecimiento del inquilino es una situación bastante habitual y que genera muchas dudas tanto a familiares como a propietarios.
Cuando fallece la persona que figura como titular del contrato de arrendamiento, determinados familiares pueden tener derecho a continuar viviendo en la vivienda. Y por tanto, mantener el contrato de alquiler en las mismas condiciones que existían hasta ese momento.
La subrogación en el alquiler tras el fallecimiento del inquilino depende principalmente de la fecha en la que se firmó el contrato de arrendamiento. En concreto si nos encontramos ante contratos de renta antigua, es decir celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 o posteriores.
Contratos de renta antigua
En los contratos de renta antigua, la legislación permite una mayor protección para los familiares del arrendatario.
En estos casos pueden producirse incluso dos subrogaciones distintas:
- Primera subrogación:
Existe un orden de preferencia para poderse subrogar, que es el siguiente:
- el cónyuge del arrendatario siempre que no existiera separación legal o de hecho.
- Si no existiera cónyuge, los hijos que hubieran convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores al fallecimiento.
- Finalmente, los ascendientes, como padres o abuelos, siempre que dependieran económicamente del fallecido y hubieran convivido con él durante al menos tres años.
Un ejemplo frecuente es el de una vivienda alquilada desde hace muchos años donde fallece el titular del contrato y continúa viviendo el marido o la esposa. En estos supuestos, el alquiler puede mantenerse en vigor mediante la subrogación sin necesidad de firmar un nuevo contrato ni modificar las condiciones existentes.
- Segunda subrogación:
Esto únicamente ocurre cuando anteriormente ya se había subrogado el cónyuge o pareja del arrendatario original.
Si posteriormente también fallece esa persona, los hijos del primer arrendatario podrían continuar en la vivienda siempre que hubieran convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
No obstante, esta segunda subrogación tiene ciertos límites temporales. El contrato se extinguirá a los dos años a contar desde el fallecimiento del inquilino subrogado.
Aunque si el hijo todavía no hubiera cumplido los veinticinco años, el alquiler podrá mantenerse hasta alcanzar dicha edad. En cambio, cuando exista una discapacidad igual o superior al sesenta y cinco por ciento, la subrogación podrá mantenerse de forma indefinida.
Contratos posteriores al 9 de mayo de 1985
En primer lugar, tendrá preferencia el cónyuge que conviviera con el arrendatario en el momento de la muerte.
También podrá subrogarse la pareja de hecho que hubiera convivido con él de manera estable durante al menos dos años, salvo que existan hijos en común, en cuyo caso bastará con acreditar la convivencia.
Igualmente, podrán continuar con el alquiler los hijos que estuvieran bajo la patria potestad o tutela del arrendatario, así como aquellos que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores al fallecimiento. También pueden tener derecho los padres, abuelos o hermanos que convivieran en la vivienda durante ese mismo periodo.
Obligatoriedad de notificación
La subrogación en el alquiler tras el fallecimiento del inquilino exige además cumplir con un requisito fundamental: comunicar fehacientemente la situación al propietario.
El plazo será de 3 meses a contar desde el fallecimiento del arrendatario. Si la comunicación no se realiza correctamente o se hace fuera de plazo, el propietario podría considerar extinguido el contrato de alquiler y reclamar la recuperación de la vivienda.
Invariabilidad del contrato de alquiler
La subrogación en el alquiler tras el fallecimiento del inquilino no supone la creación de un nuevo contrato de arrendamiento.
Por ello, se mantienen las mismas condiciones que existían hasta ese momento, incluida la renta pactada, la duración del contrato y el resto de estipulaciones.