Las obras en la vivienda de alquiler constituyen una de las cuestiones que más conflictos generan entre propietarios e inquilinos.
Determinar quién debe asumir el coste de una reparación o qué ocurre cuando se realizan modificaciones en el inmueble no siempre es tan sencillo.
La obligación del arrendador de conservar la vivienda
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador está obligado a realizar todas aquellas reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
¿Y esto que significa? Que el propietario deberá asumir el coste de las averías o defectos que afecten a elementos esenciales de la vivienda. Ejemplo: problemas de fontanería, instalaciones eléctricas, humedades, cambio de la caldera o de los electrodomésticos.
Ahora bien, el arrendatario tiene la obligación de comunicar estas incidencias al propietario tan pronto como tenga conocimiento de ellas.
Las pequeñas reparaciones
Por otro lado, las denominadas pequeñas reparaciones derivadas del desgaste ordinario por el uso de la vivienda corresponden al arrendatario. Ejemplo: sustitución de bombillas, pequeña reparación de un grifo, cambio de la cuerda de una persiana.
La situación cambia cuando los desperfectos han sido ocasionados por una actuación negligente o inadecuada del inquilino, siendo entonces el arrendatario quien deba responder de los daños causados y asumir el coste de su reparación. Ejemplo: roturas de puertas, desperfectos en paredes, daños en sanitarios, etc.
Las obras de mejora realizadas por el propietario
El arrendador podrá realizar obras de mejora en la vivienda siempre que lo desee. Estas actuaciones tienen como finalidad incrementar el valor, la comodidad o la eficiencia del inmueble.
En estos casos, el propietario deberá comunicar previamente al arrendatario la naturaleza de las obras, su duración previsible y la fecha de inicio.
Además, si las obras afectan de forma significativa al uso de la vivienda, el inquilino podrá tener derecho a una reducción de la renta durante el tiempo que duren las obras.
Las obras realizadas por el inquilino
Con carácter general, el inquilino no puede realizar obras que alteren la configuración de la vivienda ni modificar sus elementos esenciales sin contar con el consentimiento del propietario.
La realización de obras sin autorización puede facultar al arrendador para resolver el contrato y exigir la reposición de la vivienda a su estado original, además de reclamar los daños y perjuicios que se hubieran ocasionado.
Otra cosa son las actuaciones menores relacionadas con la decoración o el acondicionamiento ordinario del inmueble. Ejemplo: colgar un cuadro, una estantería, etc.
Conclusión
En definitiva, el propietario debe asegurar la conservación y habitabilidad de la vivienda. Por su parte, el inquilino está obligado a realizar un uso diligente de la misma y asumir las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste ordinario.
Advertencia: Para evitar conflictos, resulta especialmente recomendable documentar adecuadamente el estado de la vivienda al inicio del arrendamiento mediante inventarios detallados, fotografías y actas de entrega. Del mismo modo, conservar comunicaciones, facturas e informes técnicos puede resultar determinante para acreditar la existencia y origen de determinados daños.