El desahucio en España es una de las situaciones legales más habituales y también más delicadas dentro del ámbito del derecho inmobiliario y arrendaticio. Tanto propietarios como inquilinos pueden verse afectados por este procedimiento judicial, cuyas consecuencias pueden ser importantes si no se actúa correctamente desde el inicio.
En este artículo te explico, de forma clara y sencilla, qué es el desahucio, qué tipos existen en España y cómo afecta a cada una de las partes, para que sepas cómo actuar en función de tu caso concreto.
¿Qué es el desahucio en España?
El desahucio en España es un procedimiento judicial mediante el cual el propietario o titular de un inmueble recupera la posesión de una vivienda o local.
Normalmente, el desahucio se inicia cuando:
- Se ha producido un incumplimiento del contrato de arrendamiento, o
- La ocupación del inmueble carece de título legal.
La finalidad principal del desahucio es proteger el derecho de propiedad o de posesión. El procedimiento concluye con el lanzamiento, es decir, la devolución efectiva de la vivienda o local al propietario.
Es importante tener en cuenta que no todos los desahucios son iguales. Dependiendo de la situación concreta, el tipo de desahucio y su tramitación pueden variar considerablemente.
¿Qué tipos de desahucio existen en España?
Existen distintos tipos de desahucio en España, en función de la causa que los motive. A continuación, te explico los más habituales.
Desahucio por falta de pago
El desahucio por falta de pago se produce cuando el inquilino no abona las rentas pactadas en el contrato o incumple la obligación de pagar otras cantidades asimiladas.
Entre estas cantidades se incluyen, por ejemplo:
- Gastos de comunidad de propietarios
- Suministros
- Impuestos u otros gastos repercutidos en el contrato. Ejemplo: IBI, cuotas de propietarios
Este es uno de los tipos de desahucio más frecuentes y permite al arrendador solicitar la resolución del contrato y la recuperación del inmueble.
Desahucio por expiración de la duración del contrato
El desahucio por expiración del plazo contractual tiene lugar cuando el contrato de arrendamiento ha finalizado y el ocupante no desocupa voluntariamente la vivienda.
En este supuesto:
- No es necesario que exista impago
- Basta con que el contrato haya concluido
- No debe existir derecho a prórroga legal
Importante: el arrendador debe haber comunicado de forma fehaciente su voluntad de no renovar el contrato dentro del plazo legalmente establecido.
Desahucio por precario
El desahucio por precario se da cuando una persona ocupa un inmueble sin contrato, sin título legal y sin pagar renta alguna.
Este procedimiento permite al propietario recuperar la posesión cuando no existe ningún derecho que justifique la ocupación.
Es habitual en situaciones como:
- Cesión de vivienda a familiares o amigos
- Antiguas parejas que permanecen en el inmueble
- Ocupaciones inicialmente consentidas que se prolongan en el tiempo
- Ocupación ilegal
Desahucio por incumplimiento contractual
El desahucio por expiración del contrato tiene lugar cuando el contrato de arrendamiento ha llegado a su fin y el ocupante no desocupa voluntariamente la vivienda.
Algunos ejemplos habituales son:
- Subarriendo sin consentimiento del arrendador
- Realización de actividades molestas, insalubres o ilícitas
- Uso del inmueble para fines distintos a los pactados
- Tenencia de animales cuando el contrato lo prohíbe y no existe autorización
Como se puede comprobar, no existe un único tipo de desahucio. Cada procedimiento tiene requisitos, plazos y consecuencias distintas, y una actuación incorrecta puede retrasar el proceso o incluso perjudicar tus derechos.
Por ello, antes de iniciar o afrontar un desahucio, es fundamental analizar el caso concreto y determinar qué tipo de procedimiento corresponde y cuáles son los trámites legales adecuados.